愛一個(gè)人(rén)，就讓他(tā)去做物(wù)業(yè)審計(jì)

   有(yǒu)句話(huà)說的(de)好“愛一個(gè)人(rén)，就請他(tā)去做物(wù)業(yè)審計(jì)；恨一個(gè)人(rén)，也(yě)請他(tā)去做物(wù)業(yè)審計(jì)”。由此可(kě)見做物(wù)業(yè)審計(jì)的(de)愛恨情仇。那麽做物(wù)業(yè)審計(jì)到(dào)底有(yǒu)多糾結，請從我的(de)一次審計(jì)項目記錄談起。

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核實物(wù)業(yè)費的(de)收繳情況

   1.了解物(wù)業(yè)小(xiǎo)區管理(lǐ)費收取模式，如(rú)酬金(jīn)制(zhì)或包幹制(zhì)；

   2.了解物(wù)業(yè)小(xiǎo)區管理(lǐ)費收取方式及流程，如(rú)網上(shàng)繳費、現金(jīn)繳納；

   3.現金(jīn)繳納方式，關注現金(jīn)歸集是否及時，現金(jīn)監控手段是否有(yǒu)效；

   4.如(rú)果有(yǒu)系統管理(lǐ)，查看系統權限設置是否合理(lǐ)，不相(xiàng)容崗位權限是否進行(xíng)有(yǒu)效分(fēn)離(lí)；

選取部分(fēn)小(xiǎo)區進行(xíng)現場(chǎng)審計(jì)，觀察收費流程有(yǒu)無漏洞、收入報賬、現金(jīn)盤點等

   5.分(fēn)析性複核，分(fēn)析一段期間費用(yòng)收取是否與物(wù)業(yè)面積及收費标準相(xiàng)匹配，有(yǒu)無異常波動；對異常事項予以關注；若有(yǒu)水(shuǐ)電燃氣費用(yòng)代收取，則将此類費用(yòng)于物(wù)業(yè)管理(lǐ)費單獨區分(fēn)進行(xíng)分(fēn)析；

   6.關注應收賬款，餘額、催收手段。

   7.收取物(wù)業(yè)費是否存入指定銀行(xíng)賬戶，是否有(yǒu)坐支等。  ‍

物(wù)業(yè)收入包羅萬象，五花八門

   除正常的(de)物(wù)業(yè)費外，還有(yǒu)以下收入需要核實：

   1.物(wù)管代收代繳的(de)手續費收入。

   2.小(xiǎo)區裝修準入及其他(tā)盈利性服務準入。

   3.公共部位廣告收入（還有(yǒu)進小(xiǎo)區做産品臨時促銷上(shàng)繳的(de)準入費用(yòng)等）。

   4.停車(chē)費（長租、臨停）收入。

   5.閑置用(yòng)房的(de)租金(jīn)收入。

   6.物(wù)業(yè)費收入截流。

   7.水(shuǐ)電費代收代繳差價收入。

   8.商業(yè)房出租收入截流問題（常出現不相(xiàng)容職務未分(fēn)離(lí)，私自收取租金(jīn)挪作它用(yòng)。租賃合同商戶名稱、收取資金(jīn)銀行(xíng)賬戶、租賃發票擡頭不一緻）。

   9.快遞業(yè)務入小(xiǎo)區收入（如(rú)蜂巢櫃等）截流。

   10.住改商情況（是否多繳納費用(yòng)給下面人(rén)員）。

   11.對于違規建築是否存在多繳納整改費用(yòng)（電話(huà)訪問）

   12.收垃圾準入單位繳費情況等。‍

客戶滿意率調查

   溫馨提示：内審人(rén)員在審計(jì)過程中做客戶滿意率調查或詢證函等事宜，一定要先征求被審計(jì)單位的(de)意見。切忌一意孤行(xíng)，造成被審計(jì)單位與客戶之間不必要的(de)沖突。

審計(jì)提示關于代收代繳水(shuǐ)電費的(de)稅務風險

物(wù)業(yè)公司會(huì)向業(yè)主收取水(shuǐ)電費存在多種形式，由此引起物(wù)業(yè)公司的(de)業(yè)務處理(lǐ)方式也(yě)就不同，從财務的(de)角度來看，不同的(de)收取方式會(huì)影響到(dào)：

1.會(huì)計(jì)帳目的(de)處理(lǐ)

2.發票的(de)開(kāi)具

3.  稅務問題‍

供水(shuǐ)電公司向業(yè)主收取水(shuǐ)電費的(de)兩種情形

    第一種情形，無影響。是項目在開(kāi)發建設過程中就按照(zhào)水(shuǐ)電公司的(de)要求做到(dào)或者辦理(lǐ)到(dào)水(shuǐ)電表直抄到(dào)戶，這種情形下業(yè)主發生的(de)水(shuǐ)電費就由業(yè)主直接向供水(shuǐ)（電）公司交納水(shuǐ)電費。

    第二種情形，有(yǒu)影響。産生原因爲：

   1.老小(xiǎo)區無一戶一表；

   2.高(gāo)樓房，供水(shuǐ)單位水(shuǐ)壓不夠，物(wù)業(yè)必須二次供水(shuǐ)。

   令人(rén)糾結的(de)是，項目沒有(yǒu)做到(dào)水(shuǐ)電表直抄到(dào)戶，而是供水(shuǐ)電公司抄物(wù)業(yè)公司總表由物(wù)業(yè)公司向供水(shuǐ)電公司交納水(shuǐ)（電）費，物(wù)業(yè)公司抄業(yè)主的(de)分(fēn)表後向業(yè)主收回水(shuǐ)電費的(de)情形。

兩種向業(yè)主收取水(shuǐ)電費的(de)方式對物(wù)業(yè)公司的(de)影響

    第一種情形（水(shuǐ)電表直抄到(dào)戶）下有(yǒu)可(kě)能(néng)會(huì)遇到(dào)的(de)兩種方式：

   1.供水(shuǐ)電公司直抄到(dào)戶并自行(xíng)向業(yè)主收取水(shuǐ)電費，對于這種方式，業(yè)主發生的(de)水(shuǐ)電費與物(wù)業(yè)公司無關。

   2.供水(shuǐ)電公司委托物(wù)業(yè)公司代收轉付水(shuǐ)電費，這種方式下财務人(rén)員需要注意的(de)是相(xiàng)關的(de)資料需要備齊留底。

    1）協議。

   供水(shuǐ)電公司與物(wù)業(yè)公司簽訂的(de)委托代收水(shuǐ)電費協議（下稱委托代收協議）；

   2）發票。

   開(kāi)給業(yè)主的(de)發票是由供水(shuǐ)電公司開(kāi)具而不是物(wù)業(yè)公司用(yòng)自己的(de)發票開(kāi)具給業(yè)主；

   3）業(yè)主來交水(shuǐ)電費時，物(wù)業(yè)公司将供水(shuǐ)電公司開(kāi)具的(de)發票轉交給業(yè)主；

   4）物(wù)業(yè)公司依委托代收協議上(shàng)的(de)要求将代收的(de)水(shuǐ)電費支付給供水(shuǐ)電公司。

   此過程中物(wù)業(yè)公司收到(dào)與支出的(de)水(shuǐ)電費款項在帳務上(shàng)是在往來款科目裏核算；物(wù)業(yè)公司需完善内控措施加強此部分(fēn)資金(jīn)與供水(shuǐ)電公司開(kāi)來的(de)發票的(de)管理(lǐ)以規避因管理(lǐ)不善而給公司帶來損失。

   5）手續費。如(rú)果委托協議上(shàng)有(yǒu)約定向供水(shuǐ)電公司收取手續費，則手續費作爲物(wù)業(yè)公司的(de)收入。

   第二種情形（水(shuǐ)電表不能(néng)直抄到(dào)戶）下需要思考的(de)幾個(gè)方面；

   1.供水(shuǐ)電公司抄總表後向物(wù)業(yè)公司收取水(shuǐ)電費，物(wù)業(yè)公司再抄業(yè)主分(fēn)表後向業(yè)主收取水(shuǐ)電費。此種情況下我們需要關注的(de)點：

  水(shuǐ)電表戶主是物(wù)業(yè)公司嗎？如(rú)果不是物(wù)業(yè)公司，供水(shuǐ)電公司在收到(dào)水(shuǐ)電費時開(kāi)出來的(de)水(shuǐ)電費發票擡頭如(rú)果發票擡頭不是物(wù)業(yè)公司，物(wù)業(yè)公司從公司帳上(shàng)扣交了水(shuǐ)電費，勢必造成三流（物(wù)流、票流、資金(jīn)流）不一緻，那取得的(de)增值稅發票上(shàng)的(de)進項稅額能(néng)在物(wù)業(yè)公司進行(xíng)抵扣嗎？歸屬于物(wù)業(yè)公司成本費用(yòng)部分(fēn)的(de)水(shuǐ)電費能(néng)在企業(yè)所得稅彙算清繳時稅前扣除嗎？咋辦？以下幾種方法僅供參考：

   1）将水(shuǐ)電表戶主過戶到(dào)物(wù)業(yè)公司名下。

   2）物(wù)業(yè)公司與水(shuǐ)電表戶主、供水(shuǐ)電公司簽訂三方協議，水(shuǐ)電費由物(wù)業(yè)公司交納，供水(shuǐ)電公司開(kāi)具的(de)發票擡頭爲物(wù)業(yè)公司。

   3）如(rú)果上(shàng)述兩步都(dōu)做不到(dào)的(de)話(huà)，可(kě)否考慮由物(wù)業(yè)公司向業(yè)主收取代收（若是委托代收參照(zhào)上(shàng)述第一種情形的(de)處理(lǐ)方式）。

   2.對于向業(yè)主收取自來水(shuǐ)水(shuǐ)費的(de)問題

   這個(gè)的(de)處理(lǐ)可(kě)依據《國家稅務總局關于物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務中收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費增值稅問題的(de)公告》（國家稅務總局公告2016年第54号）規定處理(lǐ)，提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)納稅人(rén)，向服務接受方收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費，以扣除其對外支付的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費後的(de)餘額爲銷售額，按照(zhào)簡易計(jì)稅方法依3%的(de)征收率計(jì)算繳納增值稅。

依據54号文(wén)處理(lǐ)對小(xiǎo)規模納稅人(rén)與一般納稅人(rén)來說都(dōu)不存在增加稅負的(de)問題，如(rú)果收大(dà)于支存在差額，則表明(míng)收多了，應該交稅。處理(lǐ)時需要注意的(de)是随水(shuǐ)費向業(yè)主收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費不包括污水(shuǐ)處理(lǐ)費及水(shuǐ)資源費，可(kě)全額開(kāi)具增值稅專用(yòng)發票，開(kāi)具時不需要選擇“差額征稅”功能(néng)。收取的(de)污水(shuǐ)處理(lǐ)費及水(shuǐ)資源費按照(zhào)經紀代理(lǐ)服務繳納增值稅，可(kě)開(kāi)具增值稅普通發票，不得開(kāi)具增值稅專用(yòng)發票。

   3.對于向業(yè)主收取電費的(de)問題

   在營業(yè)稅時代，代收電費、暖氣費是作爲代理(lǐ)行(xíng)爲不征收營業(yè)稅，營改增之初各地(dì)出現了一些趁機加價的(de)亂象，各地(dì)國家稅務局也(yě)出台了一些相(xiàng)關的(de)政策（參考：物(wù)業(yè)公司代收水(shuǐ)電費的(de)增值稅處理(lǐ)（不同地(dì)區口徑彙總）http://www.shui5.cn/article/54/103475.html），一些地(dì)方規定隻要向業(yè)主收取時不加價、不開(kāi)具發票、或者能(néng)簽訂三方協議（業(yè)主、物(wù)業(yè)公司、水(shuǐ)電公司）的(de)可(kě)視作代收轉付不征收增值稅；大(dà)多數的(de)地(dì)方是按照(zhào)轉售電進行(xíng)處理(lǐ)（因不能(néng)滿足（财稅〔2016〕36号）附件(jiàn)1第三十七（二）規定“以委托方名義開(kāi)具發票代委托方收取的(de)款項”的(de)規定）。如(rú)何處理(lǐ)，建議與項目所在地(dì)的(de)稅務機關溝通以明(míng)确具體處理(lǐ)方法。在此與大(dà)家分(fēn)享一些有(yǒu)關轉售的(de)個(gè)人(rén)看法以供參考。

   1.從增值稅的(de)稅負來看，如(rú)果是一般納稅人(rén)，在保證三流一緻的(de)情況下，轉售電的(de)稅負不會(huì)增加，因爲在支付電費時可(kě)以取得增值稅專用(yòng)發票抵扣銷項稅額；小(xiǎo)規模納稅人(rén)會(huì)增加稅負，因爲有(yǒu)銷項沒有(yǒu)進項，這需要去與稅務機關溝通如(rú)何處理(lǐ)，稅負增加了與當初政府推行(xíng)營改增政策時提出的(de)不增加企業(yè)稅負的(de)初衷不一。

   2.在轉售電的(de)情況下，向業(yè)主收取電費時由物(wù)業(yè)公司向業(yè)主開(kāi)具發票，需要向稅務機關申請增加開(kāi)票項目，長期需要開(kāi)具“轉售電”項目時稅務機關可(kě)能(néng)會(huì)要求物(wù)業(yè)公司去變更營業(yè)執照(zhào)上(shàng)的(de)經營範圍，是否能(néng)添加需要向工(gōng)商局咨詢。

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  國家稅務總局關于物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務中收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費增值稅問題的(de)公告

　　國家稅務總局公告2016年第54号        

　　現将物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務中收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費增值稅有(yǒu)關問題公告如(rú)下：

　　提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)納稅人(rén)，向服務接受方收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費，以扣除其對外支付的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費後的(de)餘額爲銷售額，按照(zhào)簡易計(jì)稅方法依3%的(de)征收率計(jì)算繳納增值稅。

　　本公告自發布之日起施行(xíng)，2016年5月(yuè)1日以後已發生并處理(lǐ)的(de)事項，不再作調整;未處理(lǐ)的(de)，按本公告規定執行(xíng)。

　　特此公告。

　　國家稅務總局

　　2016年8月(yuè)19日‍